因为各种原因，想把房子卖掉的住户正在日渐增多。在亚运村北部居住的闫先生就想卖掉两年前用公积金贷款买的一套房。闫先生本想，只要买主的资信通过银行审核，再将房子重新评估一下，和买主办个“转贷款”手续，房子就可以卖出去了。但到律师事务所一咨询，律师的回答是否定的，因为银行不会给他办理转贷手续，除非还清全部贷款，解除了抵押手续，闫先生才能自由处置自己的房子。这下，闫先生犯难了：如果有资金有能力还清贷款，我还要转贷卖房干什么呢？按揭房可以卖吗？

那么，在贷款没还清之前，房子能不能卖掉？贷款购房者还不起贷款了怎么办？房主的银行按揭可以转让到要买房的人手里吗？

按揭房可以卖吗？贷款买的房卖不出去成“瓶颈”

眼下像闫先生这样急需处理贷款买房的情况很多。据北京炜衡律师事务所王卫东律师介绍，他们事务所每天都要接待很多前来咨询此类问题的人，而他们给出的回答也只能是目前在北京还几乎没有可能办理。各家银行都没有开展此项业务，按揭处理上，必须一次性付清所有款项，才能进行房屋买卖。王律师介绍说，因偿还能力遇到问题或者想通过转让达到改善住房条件以及以投资为目的购房者是目前最需要“转按揭”服务、对此呼声最大的群体。

按揭房可以卖吗？据业内人士估算，随着房产市场的复苏和房产价格的节节攀升，目前北京的购房大军里，以投资为目的的购房者的比例更是日渐加大。其中不少人的投资依赖于向银行借款。但是，由于“金融通道”不通畅，在房子到手后，绝大多数人只能通过房屋出租获取收益。即使所购住房价格暴涨，也难以脱手变现。

而另外的情况就是，因工作变动而偿还不起银行贷款的，或者想通过转让现有住房拿到现金从而购买更合适房屋以便进一步改善住房条件的。随着房产市场的发展，个人购房已成为主流，其中绝大部分购房人是申请住房贷款。在还贷期中，购房人很可能会碰到因收入、家庭等方面的变化而须将房产转让、出售的情况。如果没有转按贷款，购房人就只能等到还贷期结束或筹集现款提前归还贷款后才能转让。

对北京的购房者来说能否改变这一事实已是几多欢喜几多愁的事了。如果能够通过转让贷款来获得直接利益当然是欢天喜地，但眼前购房者最发愁的恐怕是如何才能转让出去的问题。因为事实上还存在着一个银行不予办理的巨大“瓶颈”。而疏通这一“瓶颈”的“药方子”，就在于银行提供住房贷款转按揭业务，从而给购房者带来最大的交易方便。

按揭房可以卖吗？“转按揭”看似一条坦途

个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人向原贷款银行要求延长贷款期限、或将抵押给银行的个人住房出售、或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。变更借款人的简称“转按”，延长原借款期限的称为“加按”，变更抵押物称为“换按”。

中国建设银行的孙处长在接受记者采访时说，“转按揭”业务是国外发达国家和港、澳、台地区普遍采用的一项购房贷款业务。它的实质就是已购房产的借款人主体的变更。这意味着购房人在未还清住房贷款时，可以卖出该房屋，而买入该房产的人，可向银行申请二手房购房贷款。“买卖”两讫后，该房产的借款人就从前一个购房人变更为现购房人。

按揭房可以卖吗？从法律上看，“转按揭”的操作没有问题。据炜衡律师事务所的王卫东律师介绍，只要银行同意，银行或公积金管理中心对新买主进行资信审核后，再让原来的买房人和新买主到有关部门进行购房合同、借款合同和抵押权的变更就行。

贷款应在银行办理，那么“转按揭”业务不能开展，是不是银行方面存在什么问题呢？

孙处长表示，购房者为了改善居住条件卖旧买新，只要找好买主，银行方面应该是可以提供贷款的。这实际上就是前一购房人的债务转移。

既然银行方面没有问题，那么为什么还不能办理呢？

目前，买房人在申请贷款买房的时候，大都选用开发商阶段性担保加抵押的方式，即买房人在办完产权证后，在还款期间，把产权抵押给了银行。原购房者向银行贷的款还没到期就想卖房，那么与银行签订的合约并没解除。作为抵押权人，银行要求买房人还清贷款、解除抵押合同后再重新进行交易办理相关合同。手续繁琐并不是银行不能做“转按揭”业务的根本原因。当前最急迫的问题是手续如何衔接，也就是原购房贷款合同的解除与新的购房贷款合同的签订如何衔接。

按揭房可以卖吗？“担保人”扼住“要塞”

这就是说，目前的核心问题是银行以及购房者如何与房管部门的产权登记衔接上。

“转按揭”在法律上没有任何问题，新的买房人只要经过严格资信审查，银行确认其有偿付能力，通过债务转移，将负债人变更，银行可以先给出转让贷款的承诺，买卖房屋的双方就可以到房管部门办理产权登记手续。

但此时又遇到一个障碍：谁来担保？

只有过户以后，新的买房人才能办理银行抵押贷款。在到房管部门进行长达近三个月时间的产权办理、过户登记这段时间里，谁来担保。原贷款买房人在没有拿到现金的情况下，当然不放心将自己的房子过户给新的买房人，新买房人也存在同样风险。而银行方面也相应承担“转按揭”风险。新的买房人首付到位、各种审核通过，银行按新规定就应该给新的买房人发放贷款，并同时解除原来买房人的抵押合同，但在新买房人办抵押登记手续之前，谁来给他做担保？另外，能不能进行跨行转按揭业务，也就是新的买房人能否将住房贷款转到另一家银行继续办理，这都是亟待解决的问题。

为此，有专家呼吁应该建立相应的大家都信任的中介机构，来为各方提供担保。但在目前社会资信制度还不健全的情况下，银行的风险显然还是很大。