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本文来自：财联社

　　随着最新的人口数据公布，老龄化问题又引发外界关注，而养老社区则成了众多资本抢滩的高地，并形成了“央企系”、“房企系”、“保险系”三足鼎立的格局。

　　随着最新的人口数据公布，老龄化问题又引发外界关注，而养老社区则成了众多资本抢滩的高地，并形成了“央企系”、“房企系”、“保险系”三足鼎立的格局。保险系方面，截至目前包括大家保险在内的13家机构布局了近60个养老社区。

　　业内人士指出，房企布局养老社区多是基于政策的原因，康养地产拿地更容易。而险企布局养老社区在用户属性上有着天然优势，因此销售更容易，甚至刚建好就可以全盘出手实现资金回笼，却面临着名额销售容易但后期用户不愿消费的问题。除此之外，无论房企还是险企，从运营角度看，养老社区的收入和利润情况都不是特别好。

　　抢滩养老社区 地产和保险谁更积极?

　　自2013年国务院下发了《关于加快发展养老服务业若干意见》的顶层文件后，养老政策的发布迎来高峰期，此后6年间仅中央级的养老文件就有130余个，包括产业政策、土地政策、金融政策等八个方面，填补了过去的空白。

　　传统房地产开发企业向养老地产转型发展，陆续推出各类养老社区;多家大型央企也纷纷布局养老产业。在养老社区的布局上，初步形成了“央企系”、“房企系”、“保险系”三足鼎立的格局。

　　不久前的首届中国保险养老融合与发展论坛上，大家保险集团董事长何肖锋介绍称，目前市场上已有包括大家保险在内的13家保险机构投资了近60个养老社区项目，在全国20多个省市，床位数8万多个。

　　而中国房地产协会的《2021中国养老与康养产业发展报告》指出，据统计仅主板上市公司中涉及养老产业的已经达到82家，其中主营业务为房地产的公司就有32家，以医疗健康、医药制造为主营业务的公司有14家，金融保险5家。

　　上述报告显示，包括万科、越秀、保利、绿城、远洋、首开、龙湖地产、中海地产、九巨龙、金地集团、南京朗诗、黄山圣天地、特变房产、保定卓正、复星集团等在内的15家房地产企业就开发了多个康养项目。

　　保险公司布局养老社区时间线(图片来自于长江证券)

　　为何地产业会积极布局养老社区?某头部险企养老社区从业者对财联社记者表示：“某段时间某些地区对纯住宅用地不予拨地，但如果做康养社区的话，不仅会拨地而且还会推出一些利好政策，所以很多房地产企业会以这个理由拿地做了很多康养社区项目。”

　　上述从业者还表示，从数量上来讲，做康养社区的房地产公司更多，因为房地产公司总体数量多，保险公司准入门槛高，是特许经营的行业，本身数量少。但从比例上看，参与康养社区建设的保险公司比例更高。

　　用户更优质 保险公司布局有天然优势

　　虽然布局养老社区的企业众多，但业内普遍认为，康养与保险天然不可分。一方面，保险企业可以将保险服务于养老康养有机结合。另一方面，在各类养老服务中，保险服务产品也正成为康养产业的重要业务板块。除了险企投资运营康养项目，业内康养项目也十分注重与保险服务的结合，有效解决了养老消费资金的痛点难题，形成了良好的互动机制。

　　国盛证券保险业分析师赵耀对财联社记者表示，保险主要在几个方面有优势。一是保险产品的协同，拉动保费收入增长;二是保险公司在健康管理和养老标准的国际化合作方面会有优势;三是重资产的养老社区达到一定入住率的时候，可以满足保险资金长周期投资收益的要求。

　　太平养老的从业者则对财联社记者表示，保险公司在养老保险、健康保险、老年护理、老年健康管理等方面更有优势。“养老社区不是房地产公司建设好老年人入住就完事，需要很多配套，特别是老年人的护理和健康管理。”

　　上述头部险企从业者表示，保险公司在前期更有优势，养老社区销售更容易，甚至刚建好就可以全盘出手实现资金回笼。而且入住率比一般的地产公司要高，这是它先天的客户属性决定的。

　　“保险公司的客户群体非常精准，用户相对比地产公司用户的流动资产更好一些。而且保险公司的客户筛选比较简单，康养社区建好以后，甚至刚刚建好，很快可以全盘出手实现资金回笼。此外，保险公司用户已经有提前消费的观念，有很好的危机意识，加上未来养老的考虑，保险公司的康养社区销售会比纯商业地产公司好很多。”

　　长江证券非银团队的数据显示，截至2018年底，国寿累计销售对接养老社区的保单约六万件。截至2020年底，太保家园已在6个城市落地7个项目，年度累计发放太保家园入住资格函3200多份，共计已发放资格函超一万份，对应总应交保费超过了220亿元。

　　盈利模式尚未走通 后期运营痛点难解

　　在模式的选择上，保险公司也经历了长时间的探索。泰康人寿最早在2009年获得首家养老社区投资试点资格，并逐步打通保险、养老、医疗等业务板块，拓展保险服务的新业态和新内涵。

　　据长江证券非银团队介绍，泰康养老模式呈现三个特征，特征一是养老地产+养老运营+医疗产业全面融合。重资产布局养老地产，轻资产覆盖养老运营。特征二是持续发力构建多层次的医疗服务体系。第一层次是CCRC持续关爱社区，第二层次是社区配建康复医院，第三层次是三级医院临床诊疗。特征三是定位中高端市场，保险和非保险用户并举。保险客户需要参与“幸福有约”保险计划，非保险客户需要缴纳20万元入门费用、购买100-300万乐享财富卡作为押金。

　　据上述团队测算，2017年以来泰康医疗及养老社区开始贡献运营收入，2017年、2018年、2019年、2020年收入规模分别为2.69亿元、19.87亿元、34.84亿元和33.39亿元，从运营成本来看，近4年养老社区运营基本实现盈亏平衡。泰康已经开业的养老社区7个，若入住率提升，预期收入将提升至150亿元左右。

　　但保险公司布局养老地产也存在痛点。上述头部险企从业者表示，后期入住后持续运营的盈利能力，从目前来看是很微弱甚至亏损的。“纯粹从运营的角度来讲，不管是房地产还是保险公司，收入和利润都不是特别好。保险公司的康养社区之所以不错，是因为依托于地产但包装成金融产品。”

　　“另外就是，保险公司名额销售比较快，但是到了实际消费的时候，很多用户就不一定愿意消费了。这是很多保险公司已经交付的养老社区都会出现的情况。”上述头部险企从业者表示。