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住房公积金贷款提前还款须知及相关计算

根据公积金贷款合同有关约定,在公积金贷款正常还款期间,经借款合同签订各方同意,借款人正常还款一次以后可以提前部分还贷或提前一次性还清。所谓提前还贷是指借款人在保证按月按额偿还个人住房贷款本息的基础上,提前偿还部分或全部购房借款的一种经济行为。那么,住房公积金贷款提前还款需要注意哪些事项?利息和日期如何计算呢?

住房公积金贷款提前还款注意事项

如果从是否能获得收益差价这个角度来说的话,不提前还款,而是把原本用于提前还款的钱用于投资,所获收益能够高于提前还款的利息支出就是划算的。

就贷款机会而言,目前限贷政策影响不可忽视,没有限贷政策前,提前还款后选择再贷款购房是部分借款人的合理选择,但是限贷后提前还款再次购房可能就无法再申请到贷款。

提前还款时间节点有讲究当还款期已经过半,贷款剩余利息总额不高的时候,将准备提前还款的钱投入可能获取更高收益的项目是比较不错的选择。

提前还款先后顺序有讲究公积金贷款利率较同期商贷利率低,因此,如果同时有商业性和住房公积金贷款的,应该选择先还商贷再还公积金贷款。

住房公积金贷款提前还款利息怎么计算?

住房公积金贷款提前还款包括两种形式:一种是提前偿还部分个人住房贷款;另一种是提前偿还全部个人住房贷款。例如,谢先生申请公积金贷款30万元,贷款期限为20年,在没有逾期不还款的前提下,可以分次提前归还一部分本金,每次提前还款后,相应冲减余贷款本金。银行根据尚未归还的贷款本金重新计算借款人的月均还款额,直至贷款本息全部还清。假设当剩余还款总额为9万元(本金是6万元,利息是3万元),谢先生决定提前还5万元,那么,本金就只剩下1万元,利息仍是3万元。根据有关规定,提前清偿的5万元本金在以后期限不再计息,银行只就尚未清偿的1万元本金及3万元利息,按不变的期限和利率重新计算的月均还款额。

住房公积金贷款提前还款如何计算日期?

计算原理:原月还款额=贷款总额×月利率+贷款总额×月利率÷[(1+月利率)还款总月数-1]原最后还款期=第一次还款时间+原贷款期限年(拟提前还款时间-第一次还款时间)=已还期数

提前还款时的已还款总额=已还期数×原月还款额提前还款时的已还利息额=∑已还期数个月利息

  • 第1个月利息=贷款总额×月利率
  • 第2个月利息=(贷款总额-月均还款额+第1个月的利息))×月利率
  • 第3个月利息=(贷款总额-2月均还款额+第1个月的利息+第2个月的利息)×月利率
  • 第n个月利息=(贷款总额-(n-1)月均还款额+∑第n-1个月的利息))×月利率

在缩短还款年限,月还款额基本不变的部分提前还款情况下:新的贷款额=贷款总额-拟还-(提前还款时的已还款总额-提前还款时的已还利息额)原月还款额=新的贷款额×月利率+新的贷款额×月利率÷[(1+月利率)还款总月数。
 

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