新“国五条”楼市调控政策自3月1日晚出台，到现在已有近两周的时间，南通市场整体表现也颇不平静。受“二手房出让转让征收20%的税费”政策影响，近两周南通房屋抵押贷款二手房过户量比正常时增加数倍，市房产交易中心的过户办理预约也往后排了好几天时间。除了在二手房交易市场上激起轩然大波外，此次细则对银行房贷也产生了不小影响，据银行反映，自上周以来，到银行办理提前还贷的客户也出现集体爆满的现象……

从市场的反馈情况，不难看出此次新政给市民带来的恐慌心理。许多原本就有意向的买卖双方抢搭末班车，急着抢在细则执行前交易；房产中介也推波助澜催着客户加急过户，以规避增加的税费。那么究竟该不该仓促卖房或买房？房产原值又该如何界定和计算？买卖需提前做足哪些功课？如何能更省交易成本？

南通房屋抵押贷款 个人转让二手房交易税收

在江苏实施细则出台之前，目前南通市区个人转让二手房仍按现行办法征收个税，而按差额20%计征个人所得税的做法并非新规。市区二手房个人所得税有两种计征办法：一是对能够提供房屋原始价格凭证的，按差额的20%计征，二是对不能提供房屋原始价格凭证的按成交总价的1%计征。

但由于存在两种计征方法而且南通房屋抵押贷款房屋原始价格凭证能否提供完全由交易者决定，因此交易时可以从低选择，对于房价涨幅很快的房源，无疑是按照总价计征划算，但对于近几年房价涨幅不高的房源，则按差额计征较为划算，因而如果是后种情况，则不必匆忙交易。比如，一套成交价80万的房子，按全额1%征税，就是8000元；如果按差额20%征税，即使原价高达70万，个税也要缴2万元之多，明显是前者合算。

对于五年以上住房的时限，南通地税部门明确，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，作为其购买房屋的时间。如果这两个时间不一致，具体操作时采取“孰先原则”。即南通房屋抵押贷款产权证或契税完税证明上注明的时间，哪个在前面就从那时算起。年限的确定就是上述时点至出售日的时间间隔，而非房屋年龄。

针对南通房屋抵押贷款二手房交易发生爆棚现象，地税部门提醒，根据1999年财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字号）规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。这一政策并未作废，如果是个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房的，不必匆忙交易。